一二手房价格倒挂迷惑:存在即合理

记者近日看到一个网帖，何南浦岛一二手价格会倒挂。网帖这样写道：“锦绣半岛和金月湾现在都在清尾货，卖的是140~170平方米三四房的大户型，虽说毛坯均价16000元/m2，但的一口价精装才14000元/m2，此前‘双十一’期间项目搞活动，还推出了特价单位11000元/m2的。实际上，南浦板块二手房价格普遍高于敏捷金月湾大部分产品的售价。当前广州碧桂园楼梯楼二手小户型售价在1.6万~2.1万元/m2。丽江花园不同组团之间楼价差异大，从近20年楼龄的楼梯楼到三四年楼龄的电梯楼，单价相差数千元，但价格也在1.6万~2.2万元/m2之间。”楼主在网帖最后发问：“如此鲜明的对比到底是为何呢，锦绣半岛的新房竟然比广州碧桂园和丽江花园的楼梯房还要便宜几千元！”“行走”楼市“江湖”几年，记者猜测该网帖不排除是某些销售人员在促销该一手盘的尾货，从一二手价格倒挂彰显该一手盘的价格优势。不过，对于刚开始买房的购房者来说，他们懂不懂为何一二手价格会倒挂呢？

人总是喜新厌旧，因此一手楼有着全新未住的优势，这是远胜二手楼的地方，可单靠“全新未住”就可以“打横走”了吗？以南浦岛为例，地铁二号线南浦站就坐落在广碧和丽江花园之间，从丽江花园步行过去大约需要七八，九如通津更近（补充一句：丽江花园实时楼龄的组团都已超过七年，网帖楼主对市场明显不熟）；地铁站出口就在广碧门前，当时记者到广碧踩盘，门前还是一片菜地和草莓园，如今已变身为地铁站。地段是地产价值的铁律，南浦岛的楼盘除了这两个“高龄”小区外，其他一手商品房小区都距离较远，需要靠地铁接驳巴士才能到达，步行估计要20以上。单是地段这一点也可超越在售一手盘。此外，“高龄”小区有着配套成熟的优势，若这位楼主到广碧和丽江花园看看里面有多少补习机构、托管机构就可知道“日子有功”。小区商家从无到有，从有到优，淘汰下来的都是小区居民认可的，而新楼盘附近的只是装饰材料商店，生活配套还在慢慢建立。买个二手楼，不需像一手业主那样忍受新搬进“百无”小区的痛苦，“坐享其成”当然要付出代价，二手房贵过同区一手房，不是没有道理。

即使是价格相近，二手房由于税费远比一手房多，单是营业税、个税和中介相加已差不多到10%，也就是说即使一二手房同样是1.5万元/m2销售，二手房买家都要付出约1500元/m2的税费成本。这才是一手房超过二手房的地方。话说回来，如果买家在一二手房相近的情况下依然选择二手房，这正好说明二手房对买家具有无可替代的吸引力，这不是真爱是什么？